房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的問題及解決對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的問題及解決對(duì)策

　　我國房地產(chǎn)業(yè)自1998年房改后發(fā)展迅猛，目前所占國內(nèi)GDP比重不斷提高，已漸成經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱。房地產(chǎn)企業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展，成本管理至關(guān)重要，相較于一般成本管理，房地產(chǎn)業(yè)成本管理極具特殊性。

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的問題及解決對(duì)策

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的必要性

　　1.1 成本管理可保障房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)

　　可以說，企業(yè)經(jīng)營成本直接影響著利潤(rùn)，提高成本就會(huì)直接降低企業(yè)利潤(rùn)，反之則直接增加利潤(rùn)。多因素影響著企業(yè)利潤(rùn)的生成，而成本則是眾多利潤(rùn)影響因素中最重要的。提升銷售量是提高利潤(rùn)的有效途徑，然而受國家政策和成本雙重制約的價(jià)格，受制約與市場(chǎng)需求而不穩(wěn)定。因?yàn)閲叶惙ㄒ?guī)定的稅金有一定剛性，只有極大地減小成本才是企業(yè)最好的、最穩(wěn)定的提高利潤(rùn)的途徑。

　　1.2 成本管理可保障企業(yè)健康和可持續(xù)發(fā)展

　　企業(yè)經(jīng)營的首要任務(wù)是競(jìng)爭(zhēng)中求發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理的目的應(yīng)是成本最低化，積累最大化，從而保障企業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。成本管理關(guān)鍵在于保證及時(shí)足額補(bǔ)償企業(yè)未來生產(chǎn)經(jīng)營耗費(fèi)。企業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展以其正常持續(xù)進(jìn)行再生產(chǎn)為基礎(chǔ)，而及時(shí)足額補(bǔ)償企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程耗費(fèi)是其持續(xù)進(jìn)行再生產(chǎn)的必要條件。企業(yè)再生產(chǎn)過程中，合理補(bǔ)償生產(chǎn)經(jīng)營耗費(fèi)需要正確的成本管理，成本補(bǔ)償匱乏則會(huì)降低企業(yè)再生產(chǎn)規(guī)模直至倒閉；反之又會(huì)使其他利益受損。

　　1.3 成本管理可提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平

　　成本管理的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合性強(qiáng)，企業(yè)各項(xiàng)工作最終都綜合反映于成本指標(biāo)。某一時(shí)期，縮減企業(yè)成本集中表現(xiàn)為各方面工作成績(jī)。在此意義上說，成本管理有利于企業(yè)內(nèi)部各部門協(xié)作的加強(qiáng)，有利于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算，可推進(jìn)企業(yè)以節(jié)約促增產(chǎn)，達(dá)到促進(jìn)企業(yè)逐步提升管理水平的目的。

　　2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀

　　2.1 成本管理流于表面形式

　　成本管理應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的核心，而很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營管理并未意識(shí)和理解成本管理的積極作用，并未切實(shí)實(shí)施成本管理，大多企業(yè)的成本管理工作流于表面盲目地進(jìn)行事中、事后成本管理，弱化事前成本管理，未規(guī)范成本預(yù)、決策現(xiàn)象很普遍，或未形成制度；或形同虛設(shè)；成本計(jì)劃既不科學(xué)也不嚴(yán)肅，或增或減。

　　2.2 存在成本管理意識(shí)誤區(qū)，缺乏市場(chǎng)觀念

　　現(xiàn)代企業(yè)企業(yè)管理對(duì)成本管理的要求是全員、全過程、全要素和全方位，而真正進(jìn)行全面成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)并不多。地產(chǎn)企業(yè)或重成本管理設(shè)計(jì)，或重材料和設(shè)備成本，而并未進(jìn)行精細(xì)化管理，將所有微小成本及成本要素納入成本管理。另外，成本是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率的綜合反映，影響著內(nèi)部投入和產(chǎn)出。投入少資源產(chǎn)出多產(chǎn)品則是成本低，但成本低并非一定帶來高效益。現(xiàn)代成本管理要求房地產(chǎn)企業(yè)立足于市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)需求及建筑產(chǎn)品投入產(chǎn)出比加以考慮，而不應(yīng)只重對(duì)建筑產(chǎn)品成本的掌控。

　　2.3 成本管理制度體系不健全

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)普遍對(duì)成本管理制度體系進(jìn)行完善，成本管理粗放。或成本管理制度較完整但缺乏執(zhí)行；或未對(duì)應(yīng)崗位責(zé)權(quán)利，混淆職責(zé)，缺乏獎(jiǎng)懲。一方面嚴(yán)重?fù)p害員工積極性，另一方面對(duì)成本管理工作無利。

　　3.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理對(duì)策

　　3.1 加強(qiáng)企業(yè)成本管理意識(shí)，實(shí)行全面成本管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立系統(tǒng)成本管理理念，注重全局和整體和諧統(tǒng)一，全方位分析企業(yè)成本管理對(duì)象、內(nèi)容和方法，構(gòu)造系統(tǒng)成本管理方法體系。為使企業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，成本管理不能局限于產(chǎn)品生產(chǎn)過程，內(nèi)涵也應(yīng)由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到非物質(zhì)產(chǎn)品成本，如人力資源成本、資本成本、服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本等；應(yīng)以嚴(yán)格、細(xì)致的科學(xué)手段管理成本內(nèi)容，增強(qiáng)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。不斷加強(qiáng)員工認(rèn)識(shí)成本管理，樹立成本理念，把握好技術(shù)結(jié)合經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)并重管理準(zhǔn)則，進(jìn)行全面成本管理，培養(yǎng)全員成本意識(shí)，全員參與成本管理。

　　3.2 完善成本管理組織控制體系

　　筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)有必要成立成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由財(cái)務(wù)總監(jiān)或財(cái)務(wù)經(jīng)理、預(yù)算經(jīng)理或主管、材料總監(jiān)或經(jīng)理等成本管理主要領(lǐng)導(dǎo)組成；對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，決策和領(lǐng)導(dǎo)成本管理工作，及時(shí)、高效地完成成本管理日常工作。積極有效的成本管理有必要得到各部門成本管理相關(guān)人員的配合，以保障順利進(jìn)行企業(yè)成本管理；更有必要完善成本管理控制體系，制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、適時(shí)跟蹤管理業(yè)務(wù)過程；完善企業(yè)成本責(zé)任制及監(jiān)督考核機(jī)制。

　　3.3 逐步進(jìn)行信息化式的精細(xì)化管理

　　精細(xì)化管理并非新生事物，作為管理理念精細(xì)化管理備受推崇。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代是精細(xì)化管理時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)加劇。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以信息化實(shí)現(xiàn)企業(yè)精細(xì)化管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)視自身實(shí)際，充分利用信息化逐步搭建成本管理平臺(tái)，方便管理者經(jīng)由系統(tǒng)查詢成本信息，系統(tǒng)管理基本的合同管理、結(jié)算、變更簽證、付款、資金計(jì)劃等。目前，很多大中房地產(chǎn)企業(yè)如萬科等已在成功應(yīng)用，其他房地產(chǎn)企業(yè)可充分借鑒利用其成功經(jīng)驗(yàn)，完善自身的精細(xì)化管理。

　　3.4 加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德教育的加強(qiáng)，對(duì)加強(qiáng)會(huì)計(jì)工作自我監(jiān)督很有效。會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的高低由會(huì)計(jì)人員專業(yè)知識(shí)、技能高低決定。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員更需嫻熟的專業(yè)理論知識(shí)、業(yè)務(wù)操作技能、較強(qiáng)的綜合能力和風(fēng)險(xiǎn)管控力。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員應(yīng)不斷充實(shí)和完善自己，積極利用科學(xué)方法，準(zhǔn)確判斷財(cái)務(wù)信息，保障會(huì)計(jì)信息質(zhì)量真實(shí)、可靠，便于有效地執(zhí)行會(huì)計(jì)監(jiān)督。

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作牽一發(fā)動(dòng)全身。為提升成本管理水平，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗，房地產(chǎn)企業(yè)須完善成本管理體系，加強(qiáng)過程成本監(jiān)督和分析，成本信息反饋力求及時(shí)、充分、全面，為企業(yè)制定或調(diào)整營銷策略提供充分依據(jù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本最低化而經(jīng)濟(jì)利益最大化。

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的問題及解決對(duì)策

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，也是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證。人口素質(zhì)的提高、社會(huì)全面的進(jìn)步、城市經(jīng)濟(jì)和城市的現(xiàn)代化，都是以房地產(chǎn)企業(yè)為基礎(chǔ)的。近年來，受高額利潤(rùn)的刺激，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，但隨著國家相繼出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，各地也紛紛出臺(tái)限貸、限購政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)受到了很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要保持適度的利潤(rùn)，不僅要“開源”，進(jìn)行市場(chǎng)的開拓和推廣，更要“節(jié)流”，也就是要降低企業(yè)成本。如何降低企業(yè)成本，那么就需要從成本的預(yù)測(cè)、分析、核算與控制入手，從而加強(qiáng)企業(yè)在成本管理方面，特別是有利于建立、建全企業(yè)責(zé)任成本體系和成本考核體系著重入手；進(jìn)而加強(qiáng)企業(yè)成本管理，最終使企業(yè)的內(nèi)部成本管理體系逐步建立健全起來并使之逐步完善；加強(qiáng)企業(yè)成本管理，有利于建立健全企業(yè)的責(zé)任獎(jiǎng)懲制度，以鼓勵(lì)先進(jìn)、督促落后，調(diào)動(dòng)各部門及人員不斷降低成本的積極性，促使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)；加強(qiáng)企業(yè)成本管理，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。成本管理的好與壞，不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。要把房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理放在一個(gè)戰(zhàn)略核心的位置上。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)成本也比較高，投入的資金量也大，這使得房地產(chǎn)企業(yè)尤其要重視成本的管理與控制工作。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

　　（一）成本管理意識(shí)淡薄，重視程度不足成本管理，是指企業(yè)在營運(yùn)過程中實(shí)施成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活動(dòng)的總稱。而房地產(chǎn)企業(yè)成本管理更是貫穿于企業(yè)的各個(gè)階段，從土地的取得，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，工程的招標(biāo)、采購、施工，以致后來項(xiàng)目完工后的銷售，成本核算等。對(duì)于成本管理通常來講分為三個(gè)步驟，即按照事前、事中、事后管理的程序進(jìn)行。但某些房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中，往往只重視對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。認(rèn)為成本管理只存在于某一階段，只屬于某一部分人員的責(zé)任，而沒有把成本的控制貫穿于整個(gè)過程，缺乏全員參與，導(dǎo)致在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)了資源的浪費(fèi)，造成了整體成本的上升，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生了一定的影響。在這樣的大背景下，越來越多的企業(yè)意識(shí)到成本管理是維持其生存的根本途徑之一，成本管理的重要性不言而喻。企業(yè)的成本管理必須從原先的僅從事后找原因轉(zhuǎn)變?yōu)橹厥虑昂褪轮械姆治雠c管理，從而使企業(yè)由成本的經(jīng)驗(yàn)性控制向成本的規(guī)劃性控制轉(zhuǎn)變，以提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　（二）缺乏先進(jìn)的成本管理方法在企業(yè)的發(fā)展過程中，出現(xiàn)了各種各樣的管理模式。而其中對(duì)于成本方面也有較多的管理方法，如變動(dòng)成本法、作業(yè)成本法、目標(biāo)成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法等。而有些企業(yè)并不能結(jié)合自身的特點(diǎn)和實(shí)際運(yùn)營情況，更好的完成企業(yè)的成本管理目標(biāo)，甚至不能更好的選擇和運(yùn)用適合企業(yè)的成本管理方法和成本管理工具，導(dǎo)致最終不能完成企業(yè)自身需要達(dá)到的目標(biāo)。而一些房地產(chǎn)企業(yè)還采用傳統(tǒng)的成本控制方法，主要根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告來制定成本。而由于財(cái)務(wù)人員知識(shí)體系的局限性，使得出具的報(bào)告具有一定的偏頗，這種核算方法不能充分發(fā)揮成本控制的作用，與房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的理念有一定的差距。這種成本控制方法不能充分發(fā)揮事前控制和事中控制在整個(gè)成本核算中的作用，使得成本核算中存在的問題不能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)并提出解決的方案。

　　（三）成本控制體系不完善，缺乏全面性及系統(tǒng)性房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是指在項(xiàng)目開發(fā)過程中，根據(jù)成本計(jì)劃具體制定材料購買、施工時(shí)間等，對(duì)實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行審核、控制，并及時(shí)反饋，進(jìn)而采取措施，保證成本計(jì)劃的順利執(zhí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中并沒有形成全面的成本管理體系，還處于粗放的狀態(tài)，這也給企業(yè)的成本管理工作帶來不小的障礙。或者有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了全面的成本管理制度，但在實(shí)際執(zhí)行中卻形同虛設(shè)，并沒有充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作不能真正落到實(shí)處，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

　　（四）財(cái)務(wù)管理體系不健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門不僅要處理企業(yè)日常財(cái)務(wù)核算事宜，還要參與到企業(yè)的內(nèi)部管理中，為企業(yè)管理人員提供各類管理信息，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)打好基礎(chǔ)。但因企業(yè)缺乏與自身發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系，尤其是企業(yè)很多財(cái)務(wù)人員因思想、素養(yǎng)及培訓(xùn)不到位，導(dǎo)致員工只求穩(wěn)定，不求發(fā)展，工作不積極、不主動(dòng)，進(jìn)而影響了企業(yè)的成本管理的實(shí)施。因此在對(duì)專業(yè)知識(shí)的掌握上缺乏一定的主動(dòng)性和積極性，限制了自身能力的提升，使得業(yè)務(wù)視野變得狹隘。與各部門的組織協(xié)調(diào)也有所欠缺，從而造成部門協(xié)同不力，企業(yè)運(yùn)營效率低下，整體管理水平落后的問題。

　　三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對(duì)策

　　（一）實(shí)行財(cái)務(wù)人員牽頭，全員參與的管理理念為提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識(shí)，在企業(yè)中不僅要提升員工的整體素質(zhì)，實(shí)行全員、全方位、全過程的成本管理理念，制定考核制度并予以實(shí)施，實(shí)現(xiàn)責(zé)任到人、控制到位、考核嚴(yán)格、目標(biāo)落實(shí)的最終目標(biāo)。隨著同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化和房地產(chǎn)業(yè)成本信息要求的增加，財(cái)務(wù)人員必須花費(fèi)更多的精力和時(shí)間尋求合適的成本計(jì)算方法，從而計(jì)算出房地產(chǎn)業(yè)在各個(gè)階段的實(shí)際成本，為管理者制定決策提供必要的信息。企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在企業(yè)成本管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。如何體現(xiàn)財(cái)務(wù)工作管理的價(jià)值，是每位財(cái)務(wù)工作者應(yīng)當(dāng)深思的問題。財(cái)務(wù)人員應(yīng)創(chuàng)新現(xiàn)代財(cái)務(wù)理念，利用信息化成本控制技術(shù)等手段，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)工作在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的監(jiān)督、反饋等職能，更好地做好企業(yè)的成本控制工作。

　　（二）加強(qiáng)核算及監(jiān)督，選擇有效的成本管理方法，重視事前與事中的控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目來說，成本核算是對(duì)該項(xiàng)目所發(fā)生的全部支出，運(yùn)用一定的會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行的合理劃分。要加強(qiáng)其對(duì)成本核算、成本控制和成本分析的監(jiān)督，避免在施工過程中出現(xiàn)費(fèi)用虛增的情況。正確實(shí)施成本監(jiān)督對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理能否管控到位，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益能否提高，直到至關(guān)重要的意義。以往，主要關(guān)注成本核算，但是隨著國家政策及市場(chǎng)環(huán)境等因素的變化，企業(yè)的成本管理理念也在不斷發(fā)生著變化，尤其是從靜態(tài)成本管理到動(dòng)態(tài)成本管理的轉(zhuǎn)變，從單純的成本核算向企業(yè)成本控制的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用成本管理相關(guān)工具時(shí)，應(yīng)充分權(quán)衡某個(gè)項(xiàng)目或工程能為企業(yè)帶來的利弊，避免效益低于成本的狀況發(fā)生。因此現(xiàn)在的企業(yè)應(yīng)將目標(biāo)成本法充分運(yùn)用到企業(yè)的成本管理中去，在目標(biāo)成本管理過程中使價(jià)值鏈上的全部成員共同參與，追求企業(yè)的成本費(fèi)用最小化和利潤(rùn)最大化。房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本的事前與事中控制，在項(xiàng)目開發(fā)之前就要做好成本預(yù)測(cè)，對(duì)未來的成本水平及其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)和規(guī)劃，而作為能夠使企業(yè)成本在其掌控的最重要的環(huán)節(jié)即為事中控制。主要操作模式是指對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營過程中發(fā)生的成本進(jìn)行監(jiān)督和控制，并根據(jù)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)訂目標(biāo)及工程實(shí)際情況對(duì)成本預(yù)算?

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