海外房產(chǎn)投資的趨勢(shì)與技巧
境外房地產(chǎn)投資是涉外房地產(chǎn)投資的重要方面，是一國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者到他國(guó)投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的活動(dòng)。那么，海外房產(chǎn)投資趨勢(shì)和技巧有哪些呢?下面jy135小編為大家整理了海外房產(chǎn)投資的趨勢(shì)和技巧，歡迎閱讀!
出海置業(yè)最關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題
因?yàn)槭呛Ｍ庵脴I(yè)，所以很多客戶經(jīng)常問(wèn)我們兩個(gè)問(wèn)題，也是最重要的兩個(gè)問(wèn)題。第一，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候買(mǎi)海產(chǎn)房產(chǎn)，價(jià)格是高還是不高，是不是一個(gè)合適的時(shí)點(diǎn)?第二，現(xiàn)在都是誰(shuí)在買(mǎi)海外房產(chǎn)?跟十年前是一撥人嗎?針對(duì)這兩個(gè)問(wèn)題，我簡(jiǎn)單說(shuō)一下。
以美國(guó)為例，好像看起來(lái)2008年次貸危機(jī)之后，房?jī)r(jià)在跌，第二年之后一直在漲，現(xiàn)在貌似價(jià)格已經(jīng)達(dá)到甚至超過(guò)了前期高點(diǎn)。但大家千萬(wàn)別忘了，人民幣現(xiàn)在僅僅是回到了不到7元的水準(zhǔn)，它曾經(jīng)高點(diǎn)的時(shí)候在8.3元，所以強(qiáng)大的人民政府幫我們扛了15～20%的折扣。
而且并不是所有的房產(chǎn)都已經(jīng)達(dá)到或者超過(guò)了前期高點(diǎn)。比如佛羅里達(dá)它只是達(dá)到了前期高點(diǎn)的75%左右，你再考慮到25%左右的人民幣折扣，從某種程度上講，買(mǎi)佛州房產(chǎn)是“半買(mǎi)半送”一點(diǎn)不為過(guò)。所以大家記住，現(xiàn)在買(mǎi)海外房產(chǎn)并不是一個(gè)很貴的價(jià)格。
又比如英國(guó)。英鎊兌人民幣最高記錄是15.62元，現(xiàn)在8.3元，如果說(shuō)跌了一半還不算跌，你說(shuō)什么時(shí)候算跌?所以，考慮問(wèn)題要看長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)。
由于英國(guó)曾經(jīng)是日不落帝國(guó)，所以有很多前殖民地，如香港對(duì)它非常看好，之前英鎊越跌，香港人民拿著港幣去換英鎊的人越多，因?yàn)樗麄冇X(jué)得曾經(jīng)的統(tǒng)治者不可能有問(wèn)題，確實(shí)有這個(gè)情結(jié)在里面。
考慮到英國(guó)當(dāng)年的殖民地國(guó)家和它的附屬國(guó)遍布全球，而且英國(guó)的房產(chǎn)在當(dāng)年二戰(zhàn)時(shí)受到了德國(guó)空襲的制裁，所以它吃盡了那種不能自己把自己的食物100%供給的苦頭，因?yàn)楸环怄i掉而導(dǎo)致供給缺乏，所以它跟中國(guó)差不多。
所以你看很多倫敦周邊好多好多空地，但政府并不希望它起更多的房子。所以倫敦的房產(chǎn)也不會(huì)有太大問(wèn)題。再加上英鎊現(xiàn)在也是低點(diǎn)，應(yīng)該來(lái)說(shuō)，投資英國(guó)也是一個(gè)很好的時(shí)點(diǎn)。
目前我們做十個(gè)國(guó)家房產(chǎn)，美、加、英、澳、新西蘭、德、法、日、韓、新加坡，這些國(guó)家從技術(shù)性來(lái)講，都是目前投入的一個(gè)比較不錯(cuò)的時(shí)期，不然也不會(huì)做。而且這些國(guó)家都是相對(duì)來(lái)說(shuō)政治、經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、勞動(dòng)都很穩(wěn)定的國(guó)家，不會(huì)出現(xiàn)一些意想不到的事情。
這是第一個(gè)問(wèn)題，我們的結(jié)論是：現(xiàn)在出國(guó)買(mǎi)房并不貴。
第二個(gè)問(wèn)題就是現(xiàn)在買(mǎi)房子，與十年前買(mǎi)海外房產(chǎn)的人有沒(méi)有什么區(qū)別?區(qū)別很大。十年前買(mǎi)海外房產(chǎn)都是一些非富即貴的人，對(duì)他來(lái)講，法律形同虛設(shè)，他可以做自己想做的任何事情，包括在海外買(mǎi)一些地標(biāo)建筑，動(dòng)輒上億人民幣。
好處就是他授予了中國(guó)買(mǎi)家在全球范圍內(nèi)“土豪”式的形象，大家只要說(shuō)自己是中國(guó)人，去海外看房買(mǎi)房，都受到超一流的待遇。圍著你轉(zhuǎn)的美國(guó)人全部都會(huì)講兩句中文，“你好”、“歡迎”。
所以他們給我們打了一個(gè)非常好的前戰(zhàn)，但是缺點(diǎn)是什么呢?他們太有錢(qián)了。現(xiàn)在去海外置業(yè)的中國(guó)人都是像大家一樣普普通通的中產(chǎn)階級(jí)，并沒(méi)有一下掏幾個(gè)億的錢(qián)來(lái)買(mǎi)，也都是自己辛苦賺來(lái)的錢(qián)。
現(xiàn)在買(mǎi)房的人沒(méi)以前那么有錢(qián)有勢(shì)了，需要踏踏實(shí)實(shí)地做。但好消息是，現(xiàn)在市場(chǎng)的餅比以前大了。之前可能就是每年百億左右人民幣的市場(chǎng)，現(xiàn)在已經(jīng)是千億美金以上的市場(chǎng)了，很快達(dá)到萬(wàn)億左右人民幣的規(guī)模。
所以，無(wú)論對(duì)業(yè)界，還是到海外置業(yè)的人都是好消息，因?yàn)橐粋€(gè)東西大到一定程度是不會(huì)倒的。而且人民幣將來(lái)放開(kāi)是必然的趨勢(shì)。將來(lái)人民幣一旦放開(kāi)了，大家可以隨便買(mǎi)了，可能就不需要我們了。
不同預(yù)算的不同選擇
說(shuō)了這兩個(gè)問(wèn)題之后，我們?cè)偻驴匆豢础?/p>
這十個(gè)國(guó)家買(mǎi)哪個(gè)國(guó)家的?我們?yōu)槭裁从羞@么多的目標(biāo)市場(chǎng)?就是給大家階段性的區(qū)分。
比如想作為初次海外置業(yè)試水，完全可以花個(gè)30～50萬(wàn)人民幣買(mǎi)個(gè)日本房產(chǎn)。大家都知道日本房產(chǎn)非常小，14平米的小戶型什么都有。
如果再多一點(diǎn)錢(qián)，100多萬(wàn)，完全可以考慮美國(guó)得克薩斯或佛羅里達(dá)20萬(wàn)美金左右的房子，也就是120萬(wàn)人民幣，可以買(mǎi)個(gè)很不錯(cuò)的。
如果你的需求并不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單地花一兩百萬(wàn)人民幣在海外買(mǎi)個(gè)房子，自住或假期生活方式的需求之外，如果想作為投資，建議可以買(mǎi)美國(guó)東西南海岸的，就是我們所說(shuō)的“微笑曲線”，西海岸有西雅圖、舊金山、圣迭戈，東部有紐約、波士頓、還有華盛頓等，這些都是非常好的地方。
它的特點(diǎn)就是你可能不會(huì)有非常好的投資回報(bào)率，不會(huì)像在佛州或得州，買(mǎi)了之后每年固定的回報(bào)率可以達(dá)到7～8%，但它就像在北京、上海買(mǎi)房子一樣，你很難看到它跌。
所以，在美國(guó)東西南海岸適合投資100萬(wàn)美金或以上的土豪們，他們更需求的可能是保值，而對(duì)增值的需求并不是那么大。
再往上說(shuō)，如果資金更多，可以考慮新加坡、英國(guó)，這兩個(gè)地方確實(shí)相對(duì)來(lái)說(shuō)是小眾市場(chǎng)，新加坡確實(shí)人少，持中國(guó)護(hù)照在新加坡買(mǎi)房的一年不到一千套，只有幾百套而已，在英國(guó)還是很多。沒(méi)有1000萬(wàn)以上人民幣，可能不太適合考慮這兩個(gè)地方。
像德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)這三個(gè)歐洲國(guó)家，目前脫歐是個(gè)非常好的消息。大家都知道，對(duì)于歐洲來(lái)講，最大的潛在的矛盾點(diǎn)就是它的利率問(wèn)題。大家必須用同一個(gè)貨幣，所以才使得這些優(yōu)質(zhì)的國(guó)家，比如德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)，它自己處于幣值被低估的狀態(tài)，他們當(dāng)然非常喜歡這個(gè)事情，所以出口更加順暢。
但對(duì)于那些比較窮的國(guó)家，比如西班牙、葡萄牙、羅馬尼亞，對(duì)它來(lái)講，幣值被高估，所以使得他們的出口受到了非常大的困擾。這樣，窮人和富人在一起永遠(yuǎn)沒(méi)有辦法協(xié)調(diào)。解決方式就是，大不了全都是窮的，或全都是富的。所以對(duì)英國(guó)來(lái)說(shuō)，脫歐是非常好的選擇。強(qiáng)調(diào)一下，英國(guó)的房產(chǎn)現(xiàn)在是非常具有投資價(jià)值的。
說(shuō)完這幾個(gè)國(guó)家，我們?cè)倏磥喼迖?guó)家，比如韓國(guó)、日本。如果簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單只需要一個(gè)身份來(lái)讓孩子讀書(shū)，完全可以考慮韓國(guó)。相當(dāng)于5億韓元，就可以當(dāng)天之內(nèi)得到韓國(guó)永居身份。
孩子送到韓國(guó)讀書(shū)，沒(méi)有任何時(shí)差，兩個(gè)小時(shí)就到了。而且韓國(guó)90%以上是山地。整個(gè)韓國(guó)90%以上的人口也都在漢城，所以使得它的土地資源有限，人口密度比較大，這也是房產(chǎn)增值的必要和先決條件。
再看澳洲和新西蘭，它之前比較適合投資，有比較高的杠桿，比較少的首付，10%就可以。但現(xiàn)在越來(lái)越變成只有高薪人員才能承擔(dān)得起的國(guó)家，因?yàn)樗F(xiàn)在必須是40%的首付，甚至絕大部分仍然是要全款來(lái)支付。
但好的方面就是，澳洲和新西蘭的房產(chǎn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)土地資源非常有限，而且澳洲只允許海外的人買(mǎi)新房，不能買(mǎi)二手房，這使得它市場(chǎng)的存在對(duì)于海外置業(yè)的人來(lái)說(shuō)有一個(gè)比較大的發(fā)展空間。新西蘭的好處在于它可以買(mǎi)一手房，也可以買(mǎi)二手房，但是它的體量確實(shí)比較小，只有澳洲的1/4左右。
海外投資如何防坑?
剛才簡(jiǎn)單講了幾點(diǎn)如何選擇投資的國(guó)家。那么海外投資有哪些“坑”，如何防范?
“坑”是防不勝防的。術(shù)業(yè)有分工，沒(méi)辦法知道每個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中每個(gè)坑在什么地方。比如你在中國(guó)如果想上醫(yī)院看一個(gè)心臟科手術(shù)，你是沒(méi)有辦法，也沒(méi)有可能性成為一個(gè)心臟科專家。
那怎么辦?如果你到一個(gè)好的醫(yī)院，比如協(xié)和醫(yī)院、中日友好醫(yī)院，你知道這個(gè)品牌，認(rèn)可它的專業(yè)度，直接去找他，就可以得到比較好的照顧。
如果把海外置業(yè)作為單獨(dú)的產(chǎn)業(yè)來(lái)做，為了生存下去，一定是要把錢(qián)賺到，所以對(duì)于他們來(lái)講，如果有10%利潤(rùn)做這個(gè)項(xiàng)目，他不會(huì)接6%的，生存壓力嘛，沒(méi)有辦法。這就說(shuō)明什么?如果你選他們的項(xiàng)目，一定不是因?yàn)閷?duì)你來(lái)說(shuō)是最好的投資，而是對(duì)他來(lái)是最好的。
對(duì)于那些沒(méi)有把好的項(xiàng)目對(duì)接的需要作為第一需求的機(jī)構(gòu)，誰(shuí)給的錢(qián)多他就做誰(shuí)的項(xiàng)目。我們看項(xiàng)目的時(shí)候感覺(jué)到中國(guó)的買(mǎi)家有時(shí)候真的很慘。在市面上，大家看某個(gè)項(xiàng)目，并不是因?yàn)樗詈茫且驗(yàn)樗姆迭c(diǎn)最高。
所以我希望大家，與其防坑，不如主動(dòng)地去避開(kāi)坑，與其知道坑中的每個(gè)環(huán)節(jié)，不如找到自己最信任的合作伙伴，才能更有效地達(dá)成目的。
美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)分析
因?yàn)槭畟€(gè)國(guó)家實(shí)在太多了，我們就以美國(guó)為例，簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)美國(guó)市場(chǎng)的情況。在美國(guó)，大家記住，過(guò)去的歷史已經(jīng)證明四個(gè)州是永遠(yuǎn)值得投資的：加州、紐約州、佛羅里達(dá)州、得克薩斯州。
如果還沒(méi)有考慮清楚到底想買(mǎi)哪些州，這四個(gè)州是最棒的選擇。如果想投資100萬(wàn)美金以上的，可以考慮加州、紐約州。如果想投資金額在50萬(wàn)美金以下，20～30萬(wàn)美金的話，可以考慮佛州和得克薩斯州。
在美國(guó)買(mǎi)房最活躍的五個(gè)國(guó)家是中國(guó)、加拿大、印度、英國(guó)和墨西哥。大家可以看到，中國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)房子占了多大的勢(shì)力。
68%的買(mǎi)家是用來(lái)居住的，還有相當(dāng)一部分人是為了投資，其中為了自己的小孩子，以房養(yǎng)學(xué)，有可能是一種生活方式的選擇，比如有些人一半時(shí)間在美國(guó)，一半在中國(guó)，或者有些人為了防霾、度假。
有個(gè)具體方法要注意，大家如果想買(mǎi)海外房產(chǎn)或想海外置業(yè)、海外投資，一定要做的第一件事情就是，在真正操作之前開(kāi)好帳戶，在香港、美國(guó)、新加坡都行，越早越好。先開(kāi)了轉(zhuǎn)過(guò)去，名正言順、合理合法地通過(guò)銀行轉(zhuǎn)，沒(méi)有任何費(fèi)用，沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。這是第一步，之后才涉及到選房。
海外買(mǎi)房73%是全現(xiàn)金交易，什么概念?如果不拿出全款來(lái)，其他買(mǎi)家早就已把房子搶走了。海外的某一房產(chǎn)，經(jīng)常會(huì)有20～30個(gè)買(mǎi)家，大家真的是用生命在搶房。所以提醒大家注意一點(diǎn)，一定要把資金準(zhǔn)備好再考慮下一步要做的事情。
在國(guó)際買(mǎi)家里，中國(guó)人比較有別墅情結(jié)，出國(guó)可能住別墅更爽，所以在海外買(mǎi)房子以別墅為主。
曼哈頓、西雅圖、舊金山房產(chǎn)市場(chǎng)比較不錯(cuò)，邁阿密也很好，這幾個(gè)州的人口成長(zhǎng)也決定了這幾個(gè)州具有投資價(jià)值。
就像國(guó)內(nèi)一樣的，買(mǎi)房子在哪個(gè)城市，決定因素是什么?是這個(gè)地區(qū)有沒(méi)有持續(xù)的人口凈流入。為什么現(xiàn)在東北的房子不太值錢(qián)了?就是因?yàn)闆](méi)有年輕人，都是老人，哪有消費(fèi)能力?所以，人口流入是一個(gè)非常值得考慮的因素，還有就業(yè)率、治安、教育水平怎么樣，這些都是值得考慮的因素。
到2016年，這四個(gè)州基本都沒(méi)變過(guò)，加州、得克薩斯、紐約、佛羅里達(dá)。如果不確定買(mǎi)哪里的房產(chǎn)，這四個(gè)地方任何一個(gè)地方都行，有錢(qián)就買(mǎi)紐約、舊金山、加州，沒(méi)錢(qián)的，像我這樣的窮光蛋，可以買(mǎi)得克薩斯或佛羅里達(dá)，也不是說(shuō)它不適于成長(zhǎng)，只是長(zhǎng)期來(lái)看，它的升值潛力確實(shí)不如東西海岸。
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