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炒房團(tuán)是怎么炒房的

時(shí)間：2022-03-21 01:41:06 理財(cái)

炒房團(tuán)是怎么炒房的

　　在房地產(chǎn)整體信貸政策緊張的背景下，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)商實(shí)際上長(zhǎng)期處于開(kāi)發(fā)資金嚴(yán)重緊張的局面，因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。下面是聚優(yōu)網(wǎng)網(wǎng)小編收集整理的炒房團(tuán)是怎么炒房的，歡迎閱讀！

　　炒房團(tuán)是怎么賺錢(qián)的?幾乎所有人都認(rèn)為炒房團(tuán)的利潤(rùn)來(lái)源于房?jī)r(jià)的上漲，但這一假設(shè)本身就直接低估了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的智商——這意味著開(kāi)發(fā)商的“賤賣(mài)”。炒房團(tuán)真正的利益來(lái)源，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。

　　炒房團(tuán)的力量到底有多大?炒房團(tuán)的運(yùn)作流程怎樣?他們是怎樣參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益分配?他們的組織形式、商業(yè)運(yùn)作究竟怎樣?

　　對(duì)于外人來(lái)說(shuō)，這的確是一個(gè)難解之謎。本文中，房地產(chǎn)行業(yè)知名律師張捷先生闡釋的運(yùn)作邏輯，已經(jīng)超出我們簡(jiǎn)單理解的炒房團(tuán)運(yùn)作模式。無(wú)論文中所談到的現(xiàn)象具有多大的普遍性，都應(yīng)該采取措施，從源頭上杜絕此類(lèi)投機(jī)運(yùn)作方式，釋放炒房團(tuán)獲取的巨額利益，真正給高房?jī)r(jià)下調(diào)創(chuàng)造空間。

　　炒房團(tuán)的利潤(rùn)來(lái)源

　　即便是在大牛市中，如果認(rèn)為炒房團(tuán)次次都能準(zhǔn)確判斷各個(gè)地區(qū)和樓盤(pán)價(jià)格的上漲下跌，也是太高估了炒房團(tuán)的智商。在這樣的博弈中獲取暴利并不容易，且風(fēng)險(xiǎn)巨大。更何況在計(jì)入稅收因素后，這個(gè)游戲可能演變?yōu)榱愫筒┺幕蜇?fù)和博弈，也就等同于賭博了，這絕對(duì)不是大規(guī)模炒房團(tuán)賺錢(qián)的常態(tài)。炒房團(tuán)真正的利益來(lái)源，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類(lèi)手續(xù)費(fèi)不超過(guò)10%，但民間信貸利率一般是月息2%—5%，還要以復(fù)利計(jì)算。綜合到年息，最高能超過(guò)100%。

　　在房地產(chǎn)整體信貸政策緊張的背景下，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)商實(shí)際上長(zhǎng)期處于開(kāi)發(fā)資金嚴(yán)重緊張的局面，因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。

　　在這個(gè)背景下，開(kāi)發(fā)商是希望能夠盡早出售房子并回籠資金的。因?yàn)榧词故菍?lái)房?jī)r(jià)可以上漲一倍，其中的價(jià)差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無(wú)法在稅前扣除。可以說(shuō)，正是開(kāi)發(fā)商高額的融資成本，才產(chǎn)生了期房與現(xiàn)房的差價(jià)，以及開(kāi)發(fā)同樣項(xiàng)目的一期與二期、三期的巨大差價(jià)。這種差價(jià)的本質(zhì)不僅僅是房?jī)r(jià)的上漲，更是資金成本的反映。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，炒房團(tuán)實(shí)際上起到了資金來(lái)源的角色，炒房團(tuán)所主要獲取的確定的收益，也即是此利差部分。

　　開(kāi)發(fā)商需要炒房團(tuán)

　　辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經(jīng)是過(guò)去多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解決資金壓力的慣常做法，但風(fēng)險(xiǎn)極大，而且監(jiān)管也越來(lái)越嚴(yán)。尤其是限購(gòu)二套房的貸款政策出臺(tái)以后，找愿意假按揭的人也越來(lái)越不易。

　　但開(kāi)發(fā)商的資金需求依然存在，而且在宏觀(guān)緊縮的背景下變得更加緊迫，這就給炒房團(tuán)留下了空間。

　　實(shí)際上，炒房團(tuán)也是在套取銀行資金，但開(kāi)發(fā)商對(duì)此沒(méi)有任何法律責(zé)任，都是由炒房團(tuán)承擔(dān)。而且，炒房團(tuán)也是每一個(gè)成員獨(dú)自面對(duì)銀行和律師的審查，走的是正規(guī)渠道，也沒(méi)有給銀行和律師行賄，在形式上符合法律政策，銀行工作人員也沒(méi)有假按揭那樣的責(zé)任問(wèn)題。

　　很多人會(huì)問(wèn)，開(kāi)發(fā)商需要資金，為什么非常希望和炒房團(tuán)合作，而不是直接先期降價(jià)賣(mài)給公眾?這里有幾個(gè)復(fù)雜的原因。

　　其一，部分房源的降價(jià)出售會(huì)令市場(chǎng)不容易接受后面的再漲價(jià)。盡管政府要求開(kāi)發(fā)商不得捂盤(pán)、不得惜售，但是開(kāi)發(fā)商只想低價(jià)出售部分房子以得到所需的資金，而其他房子是要高價(jià)出售的。因此開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不會(huì)接受低定價(jià)導(dǎo)致房屋被一搶而空的結(jié)果。更何況有的地方政府還制定了開(kāi)發(fā)商不得中途漲價(jià)等規(guī)定。

　　其二，實(shí)際上最主要的原因在于：即便低價(jià)公開(kāi)賣(mài)出(部分)房，開(kāi)發(fā)商也不能迅速收到賣(mài)方所得資金。

　　正因此，開(kāi)發(fā)商是絕對(duì)不敢以低價(jià)開(kāi)盤(pán)。正因此，開(kāi)發(fā)商會(huì)希望和炒房團(tuán)合作——定一個(gè)較高的開(kāi)盤(pán)價(jià)，但立即以很大的折扣賣(mài)給炒房團(tuán)，而且只賣(mài)出開(kāi)發(fā)商希望賣(mài)出的數(shù)量，其他高價(jià)開(kāi)盤(pán)的房子就慢慢地賣(mài)。

　　如此合作的直接結(jié)果是高開(kāi)盤(pán)價(jià)、開(kāi)盤(pán)高成交量，這會(huì)直接影響市場(chǎng)心態(tài)，給開(kāi)發(fā)商和炒房團(tuán)帶來(lái)更大的利益。

　　炒房團(tuán)撤出手段：退房

　　炒房行為最終成功的關(guān)鍵是房屋要能夠出手，順利退出才意味著真正的成功。

　　炒房行為的成本看似是很高的，尤其是不足兩年的房子。而且炒房團(tuán)人數(shù)眾多，又是異地炒房，對(duì)于有關(guān)房屋的管理也很難，拋售會(huì)很困難。那么炒房團(tuán)如何退出?

　　這就要依靠開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)助——退房。

　　一般來(lái)講，炒房團(tuán)都會(huì)和開(kāi)發(fā)商簽有退房協(xié)議，他們隨時(shí)可以退房，開(kāi)發(fā)商也可以隨時(shí)將房屋再出售。采取這一辦法最大的好處就是大大規(guī)避了稅收，因?yàn)橥朔坎恍枰蝗魏味惪睢Ｓ捎谑且蚤_(kāi)盤(pán)價(jià)的低折扣價(jià)格買(mǎi)入，退房意味著炒房團(tuán)可以直接鎖定利潤(rùn)。

　　這樣的退房操作一般是在期房交房、開(kāi)發(fā)商撤場(chǎng)之前。因此，實(shí)際上，炒房團(tuán)持有房屋的時(shí)間一般也就這么長(zhǎng)，往往不超過(guò)一年半，而收益一般是房?jī)r(jià)的30%。

　　房屋真正的銷(xiāo)售都是通過(guò)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)或者專(zhuān)業(yè)的房屋銷(xiāo)售公司來(lái)解決。此時(shí)炒房團(tuán)擁有的房子和開(kāi)發(fā)商還留有的房子就會(huì)一起賣(mài)，進(jìn)行混合銷(xiāo)售。這樣，真正的買(mǎi)房人根本不知道，自己所購(gòu)買(mǎi)的是炒房團(tuán)的房子還是開(kāi)發(fā)商的房子，挑中了一套炒房團(tuán)的房子，炒房團(tuán)就退這一套，在購(gòu)房者眼中是與直接購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房子沒(méi)有區(qū)別的。這樣的結(jié)果就是退房率超高，北京出現(xiàn)不少樓盤(pán)顯示的退房率居然超過(guò)100%，也就是所有出售的房子被退過(guò)一遍，這背后就是炒房團(tuán)的功勞了。

　　炒房團(tuán)的運(yùn)作流程怎樣?

　　炒房團(tuán)找目標(biāo)開(kāi)發(fā)商炒房一般是不從售樓處下手的。去找銷(xiāo)售經(jīng)理、總監(jiān)也不成，甚至總經(jīng)理也不成，而是直接找到老板。這是因?yàn)橹赖娜嗽缴僭胶茫駝t很多關(guān)系戶(hù)都會(huì)找上門(mén)，按炒房團(tuán)的價(jià)格要房子。

　　對(duì)于不熟悉的開(kāi)發(fā)商老板，炒房團(tuán)會(huì)從售樓處職員開(kāi)始找，但是背后的運(yùn)作機(jī)制是絕對(duì)不和職員講的，一定要見(jiàn)到老板才會(huì)說(shuō)。

　　對(duì)職員的說(shuō)法就是以要大量團(tuán)購(gòu)為由要求見(jiàn)到老板洽談。炒房團(tuán)一般是找專(zhuān)門(mén)的房蟲(chóng)，他們的職業(yè)是倒賣(mài)項(xiàng)目賺取傭金，是一群資金掮客。在炒房的利益之下，很多房蟲(chóng)后來(lái)還成為了專(zhuān)業(yè)的炒房團(tuán)中介。

　　最初，炒房團(tuán)操盤(pán)手往往要說(shuō)服開(kāi)發(fā)商合作，但嘗到甜頭以后，開(kāi)發(fā)商就會(huì)主動(dòng)尋求合作，并且開(kāi)發(fā)商的老板之間也會(huì)互相介紹。其表象就是某個(gè)炒房群體會(huì)專(zhuān)門(mén)跟在某個(gè)開(kāi)發(fā)商的身后買(mǎi)房子，開(kāi)發(fā)商到哪里就買(mǎi)到哪里，炒到哪里。

　　在炒房的利潤(rùn)分配上，如果是炒房團(tuán)出資，操盤(pán)手團(tuán)隊(duì)至少分三成利潤(rùn);如果是私募帶資并操盤(pán)，炒房團(tuán)的“演員”們可以分三成利潤(rùn)。為了能保證得到利潤(rùn)分成，操盤(pán)手團(tuán)隊(duì)會(huì)以建筑公司的建筑安裝費(fèi)用作為轉(zhuǎn)錢(qián)通道，參與的建筑安裝公司也可以有經(jīng)手金額1%~3%的管理費(fèi)。

　　參與建筑安裝實(shí)現(xiàn)避稅

　　開(kāi)發(fā)商與炒房團(tuán)的合作還有一個(gè)更高的等級(jí)，就是在建筑安裝(下稱(chēng)“建安”)成本領(lǐng)域，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)避高額稅收。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收是非常高的，土地增值稅是增值部分的30%—60%，所得稅是25%。要是走正規(guī)手續(xù)，怎么算稅收也在50%以上。因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，避稅成了問(wèn)題的關(guān)鍵。

　　建筑公司的意義即在于此，因?yàn)樵诜课蓍_(kāi)發(fā)過(guò)程中，只有建安成本可以在增值稅中扣除，其他的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等不能在土地增值稅的稅前扣除，只能在所得稅的稅前扣除。另外，建安的營(yíng)業(yè)稅也是非常低的，只有3%，加上附加費(fèi)用也就是3.3%，比普通5.5%的營(yíng)業(yè)稅比例要低不少。建筑承包最后的收益所得稅一般是核定的定稅，比例也很低。

　　操作鏈條是這樣的。炒房團(tuán)的操盤(pán)手會(huì)與開(kāi)發(fā)商簽署一個(gè)工程承包合同，開(kāi)發(fā)商以建安費(fèi)用把墊付的首付收回來(lái)，在開(kāi)發(fā)施工中轉(zhuǎn)包一手。通過(guò)這樣的操作，開(kāi)發(fā)商可以直接享受稅收上的好處，因?yàn)橥恋卦鲋刀惗惵适菑?0%至60%累進(jìn)的，在建安成本大增以后，原來(lái)按照百分之五六十征稅的增值稅部分就變成按照百分之三四十進(jìn)行征稅了。

　　經(jīng)過(guò)這一騰挪，從建安公司得到的錢(qián)是把開(kāi)發(fā)商的企業(yè)賬戶(hù)和支票按照承包費(fèi)用的合法途徑變成了個(gè)人賬戶(hù)的現(xiàn)金。對(duì)于類(lèi)似炒房這樣動(dòng)輒超過(guò)百萬(wàn)的現(xiàn)金流動(dòng)，央行反對(duì)洗錢(qián)部門(mén)也是篩查監(jiān)管的，而經(jīng)過(guò)上述操作，不但解決了這一問(wèn)題，而且使得政府在各種統(tǒng)計(jì)之中看不到。而給建安公司1%~3%的管理費(fèi)，就等于是一個(gè)支票提現(xiàn)費(fèi)用。

　　未來(lái)十年無(wú)人敢炒房

　　在海南三亞，曾經(jīng)被炒到6萬(wàn)元一平方米的海邊公寓，現(xiàn)在2萬(wàn)元也無(wú)人問(wèn)津。溫州、義烏、長(zhǎng)沙、南京、成都、合肥，鄂爾多斯的康巴什、天津的濱海新區(qū)、南昌的紅谷灘，曾經(jīng)炙手可熱，現(xiàn)在冷僻朝陽(yáng)。更有全國(guó)許多縣城，把農(nóng)民趕上樓，強(qiáng)行拆遷，毀壞耕田，破壞山林，一股腦地來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，現(xiàn)在工地已經(jīng)停工。

　　無(wú)論是何種資產(chǎn)，只要是資產(chǎn)，價(jià)格都是有周期性的，從來(lái)沒(méi)有一種資產(chǎn)價(jià)格可以一直往天上漲。越是長(zhǎng)得快的資產(chǎn)，跌起來(lái)也是驚人的。這是市場(chǎng)的規(guī)律。

　　在全球各國(guó)，只要是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體，無(wú)一例外，全部遭遇泡沫破滅。中國(guó)也一樣。這一輪泡沫其實(shí)正在破滅，因?yàn)闆](méi)有選擇。大家都沒(méi)有退路，政府不敢取消限購(gòu)，取消對(duì)房地產(chǎn)的信貸管制。開(kāi)發(fā)商降價(jià)沒(méi)人會(huì)出手，除非一次降到與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胂嗑獾臓顟B(tài)，才可能放大成交。

　　未來(lái)中國(guó)各大城市房?jī)r(jià)將進(jìn)入普跌狀態(tài)。至少將下跌三年。三年后，房?jī)r(jià)將會(huì)走穩(wěn)，隨后兩年溫和上漲，但是，此時(shí)，中國(guó)房產(chǎn)稅開(kāi)始開(kāi)征，隨后，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生作用，無(wú)人會(huì)去買(mǎi)房子，像現(xiàn)在的歐美一樣。經(jīng)此泡沫破滅，中國(guó)未來(lái)十年之內(nèi)無(wú)人會(huì)去炒賣(mài)住宅，因?yàn)闊o(wú)利可圖。

　　身家超600萬(wàn)者多炒房

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲報(bào)道，胡潤(rùn)研究院《2012中國(guó)高凈值人群消費(fèi)需求白皮書(shū)》顯示，中國(guó)個(gè)人資產(chǎn)在600萬(wàn)元以上的高凈值人群，達(dá)到270萬(wàn)人。高凈值人群中北京最多，行業(yè)分布以企業(yè)主、炒房者、職業(yè)股民和金領(lǐng)為主。

　　報(bào)告說(shuō)，“從2009年到2011年，高凈值人群有超過(guò)50%的資產(chǎn)以現(xiàn)金和存款的形式配置，房地產(chǎn)與股票型基金的配置比例也相對(duì)較高，而以信托、私募股權(quán)基金、陽(yáng)光私募、保險(xiǎn)、債券等其他類(lèi)別的配置比例不到30%。”分析認(rèn)為，將大量的資產(chǎn)配置于現(xiàn)金存款、房產(chǎn)及股票基金中，這在過(guò)去通脹處于高位，股市樓市皆下滑的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)是極為不利的。

　　雙重拷問(wèn)炒房團(tuán)被套

　　曾幾何時(shí)，“溫州炒房團(tuán)”影響巨大，所到之處，樓市熱銷(xiāo)、房?jī)r(jià)飛升、人氣鼎沸，成為最受各地開(kāi)發(fā)商歡迎的炒家。也是當(dāng)?shù)刭?gòu)房族最大的夢(mèng)魘。筆者認(rèn)為，溫州炒房團(tuán)的被套，至少能帶來(lái)兩個(gè)層面的反思。

　　首先，產(chǎn)業(yè)空心化造成的惡果不容忽視，這也是造成溫州民間資金外流炒房的主因。根據(jù)2010年的中國(guó)人民銀行溫州支行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，60%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為，自己10%-30%的資金用于購(gòu)買(mǎi)非廠(chǎng)房的不動(dòng)產(chǎn)，原因是現(xiàn)在“實(shí)業(yè)不太好做”。特別是2008年以來(lái)爆發(fā)的國(guó)際金融危機(jī)導(dǎo)致了出口減緩，工廠(chǎng)開(kāi)工不足。只有30%的溫州民間資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，65%則流向了樓市和股市。靠高杠桿、高利貸融資的炒房固然能夠短期暴利，但如果對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)稍許遲緩，或者政策不確定因素帶來(lái)的調(diào)控，都有可能使炒房者陷入巨大風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前的炒房團(tuán)八成被套就反映了這個(gè)趨勢(shì)。

　　其次，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)投資品種的不足也使大量民資沉淀于樓市，加重了溫州游資向樓市傾斜。資本追求高的回報(bào)率是一種本能，但國(guó)內(nèi)除了A股市場(chǎng)，幾乎很少有風(fēng)險(xiǎn)適中、回報(bào)率高、變現(xiàn)性快的投資品種。加之股市近年來(lái)持續(xù)低迷，回報(bào)率偏低，原先戀戰(zhàn)股市的資金紛紛轉(zhuǎn)向樓市，由于我國(guó)處于加速城市化的進(jìn)程中，住房的剛性需求不斷攀升，由此帶來(lái)樓市的興旺，此種預(yù)期也加快了溫州游資炒房的步伐。如果不是樓市調(diào)控帶來(lái)的政策性轉(zhuǎn)向，溫州游資炒房可能還會(huì)繼續(xù)下去。

　　因此，如何將龐大的民間資本引向有利于國(guó)計(jì)民生發(fā)展的正軌，做到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、充分就業(yè)、促進(jìn)消費(fèi)，這樣才能避免炒房帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，這或許是擺在地方政府面?

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